إيجار وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين الماك والمستأجر طبقاُ للأحدث التعديلات القانون رقم 49 لسنة 1977

إيجار وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين الماك والمستأجر طبقاُ للأحدث التعديلات
القانون رقم 49 لسنة 1977
في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (1)
باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه ، وقد اصدرناه :
الباب الأول - في ايجار الاماكن
الفصل الأول - احكام عامة
مادة 1 ـ فيما عدا الاراضي الفضاء تسري احكام هذا الباب علي الاماكن واجزاء الاماكن علي اختلاف انواعها المعدة للسكني او لغير ذلك من الاغراض سواء كانت مفروشة او غير مفروشة مؤجرة من المالك او من غيره وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 باصدار قانون نظام الحكم المحلي ( الادارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 حاليا ) والقوانين المعدلة له .
ويجوز بقرار من وزير الاسكان والتعمير مد نطاق سريان احكامه كلها او بعضها علي القرار بناء علي اقتراح المجلس المحلي المشار اليه ولا يكون لهذا القرار اثر علي الاجرة المتعاقد عليها قبل صدوره .
مادة 2 ـ لا تسري احكام هذا الباب علي :
( أ ) المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل .
( ب ) المساكن التي تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهه حالات الطواريء والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والتعمير .
مادة 3 ـ يحظر علي المرخص لهم في اقامة مبان او اجزاء منها من المستوي الفاخر ، الاستفادة من النظم او الميزات الخاصة بتوزيع او صرف او تيسير الحصول علي مواد البناء يتولي ملاك هذه المباني بمعرفتهم وعلي نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء او شرائها من المواد المستوردة او من المواد المنتجة محليا بالاسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات المستويات الأخري من الاسكان .
مادة 4 ـ تسري احكام هذا الباب علي الاماكن التي ينشئها ، اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون مستأجرو الاراضي الفضاء علي هذه الاراضي بترخيص كتابي من مالكها متي توافرت الشروط الآتية :
( أ ) ان يكون الترخيص تاليا العمل بهذا القانون .
( ب ) ان تكون المباني شاغلة لنسبة مقدارها خمسون في المائة ( 50% ) علي الاقل من الحد المسموح بالانتفاع به مسطحا وارتفاعا وفقا لأحكام قانون توجيه وتنظيم اعمال البناء
( جـ ) الا يقل مسطح المباني المخصصة للسكني عن ثلاثة ارباع مجموع مسطحات المباني .
واذا انتهي عقد ايجار الاراضي الفضاء لاي سبب من الاسباب استمر من انشأ الاماكن المقامة عليها او من استأجرها منه بحسب الاحوال شاغلا لهذه الاماكن بالاجرة المحددة قانونا .
مادة 5 ـ تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل في المنازعات .
التي تنشأ عن تطبيق احكام هذا القانون .
مادة 6 ـ يعد في حكم المستأجر في تطبيق احكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة الي ما يشغله من هذا العقار .
وتعتبر الاماكن الصادر في شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة الي الجهات التي تم الاستيلاء لصالحها .
مادة 7 ـ للعامل المنقول الي بلد من عامل آخر في ذات جهه العمل حق الاولوية علي غيره في استئجار السكن الذي كان يشغله هذا العامل اذا قام باعلان المؤجر في مدي اسبوعين علي الأكثر من تاريخ الاخلاء برغبته في ذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول علي ان يعزز ذلك عن طريق الجهه التي يعمل بها المتبادلان وبحظر علي المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المادة .
وعلي العامل المنقول الي بلد آخر ان يخلي المسكن الذي كان يشغله بمجرد حصوله علي مسكن في البلد المنقول اليه . الا اذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من اخلاء مسكنه .
وفي البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وذلك في البلاد وبين الاحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والاجراءات والضمانات التي يحددها قرار من وزير الاسكان والتعمير .
مادة 8 ـ لا يجوز للشخص ان يحتجز في البلد الواحد اكثر من مسكن دون مقتضي .
ولا يجوز ابقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد علي اربعة اشهر اذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالاجرة القانونية .
ويعتبر في حكم ابقاء المساكن خالية التراخي عمدا عن اعدادها للاستغلال ، وفي هذه الحالة يجوز للمحاظ المختص التنبيه علي المالك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول لاعداد البناء للاستغلال في المهلة التي يحددها له ، فاذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ ان يعهد الي احدي الجهات القيام باعداد البناء للاستغلال علي حساب المالك وفقا للقواعد التي يصدر بها قرار من وزير الاسكان والتعمير ، ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهه حق امتياز علي المبني الذي قامت باستكماله من ذات مرتبة الامتياز المقرر بالمادة ( 1148 ) من القانون المدني .
ويكون للجهه المشار اليها تأجير وحدات المبني التي سبق تأجيرها واقتضاء اجرة وحدات المبني جمعية الي ان تستوفي المبالغ التي انفقتها والمصروفات الادارية ، ويحق للمالك ان يحصل علي 20% من تلك الاجرة شهريا
مادة 9 ـ يستمر العمل بالاحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة علي مخالفتها بالقانون رقم 122 لسنة 1961 بتقرير بعض الاعفاءات ، والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الاماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها ، وذلك بالنسبة الي نطاق سريان كل منها .
الفصل الثاني - في تقرير ةتحديد الاجرة
مادة 10 ـ يجب علي من يرغب في اقامة مبني ان يرقف بطلب الترخيص له بالبناء المقدم الي الجهه الادارية المختصة بشئون التنظيم بيانا بقيمة الارض والمباني ومواصفات البناء ومقترحاته عن اجرة المبني وتوزيعها علي وحدات وما يدل علي اداء مبلغ 500 قرش عن كل وحدة من هذه الوحدات ، ويحتسب هذا المبلغ ضمن تكاليف المبني وتخصص حصيلة هذا المبلغ للانفاق علي اغراض لجنة تحديد الايجارات او الطعن في قرارتها وفقا للنظام الذي يصدر به قرار من وزير الاسكان والتعمير . وتكون البيانات المشار اليها والموضحة باللائحة النتفيذية متمممة للمستندات اللازمة للحصول علي الترخيص المشار اليه طبقا لأحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم اعمال البناء والقرارات المنفذه له .
مادة 11ـ يتضمن قرار الجهه الادارية المختصة بشئون التنظيم بالموافقة علاي اقامة البناء تقدير الاجرة الاجمالية للمبني وفقا للأحكام الواردة في هذا الباب وتوزيعها علي وحدات المبني ويصرف ترخيص البناء موضحا به قرار التقدير والتوزيع علي اساسه يتم التعاقد بين المؤجر والمستأجر الي ان يتم تحديد الاجرة طبقا لأحكام هذا الباب .
ويكون التقدير المبدئي للأجرة وفقا للقرارات التي يصدرها وزير الاسكان والتعمير في شأن تحديد مستويات ومواصفات المباني واسسس تكاليفها التقديرية وفقا لحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 .
مادة 12 ـ تتولي اجرة الاماكن الخاضعة لحكام هذا القانون وتوزيعها علي وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص من اثنين من المهندسين المعماريين او المدنيين المقيدين بنقابة المهندسين ومن جهتين مختلفتين واحد العاملين بربط او تحصيل الضريبة علي العقارات المبنية وعضوين يختارهما المجلس المحلي المختص من غير اعضائه احدهما من الملاك والأخر من المستأجرين وتكون رئاستها للأقدم من المهندسين ويشترط لصحة انعاقدها حضور احد المهندسين والعضو المختص بربط او تحصيل الضريبة واحد العضوين المختارين ، وتصدر قرارات الللجنة بأغلبية اصوات الحاضرين وعند التساوي يرجح رأي الجانب الذي منه الرئيس .
ويؤدي اعضاء اللجان قبل مباشرة اعمالهم يمينا امام المحافظ يؤدوا اعمالهم بصدق وامانة .
ويصدر وزير الاسكان والتعمير قرارا بالقواعد والاجراءات التي تنظم اعمال هذه اللجان وطريقة اخطار ذوي الشأن بقراراتها الصادرة في شأن تحديد الأجرة .
مادة 13 ـ علي مالك البناء في موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ اول عقد ايجار اية وحدة المبني او من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور الاشغال ان يخر اللجنة المشار اليها في المادة السابقة والتي يقع في دائرتها المبني لتقوم بتحديد اجرته وتوزيعها علي وحداته بعد مراجعة ما تم انجازه ومطابقة للمواصفات الصادر علي اساها موافقة لجنة توجيه استثمار اعمال البناء وترخيص المباني . وللمستأجر ان يخطر اللجنة المذكورة بشغله المكان المؤجر بكتاب موصي عليه . وتنظم اللائحة التنفيذيةة اجرااءت اخطار المالك والمستأجر للجنة ويجوز للجنة ان تقوم بالتقدير من تلقاء نفسها او بناء علي اخطار م الجهه المختصة بحصر العقارات المبنية ويلتزم المالك بتسليم العين المؤجرة صالحه للاستعمال في المواعيد المتفق عليها والا جاز للمستأجر بعد اعذار المالك استكمال الاعمال الناقصة بترخيص من قاضي الامور المستعجلة مع خصم التكاليف من الاجرة .
مادة 14 ـ تقدر اجرة المبني المرخص في اقامته من تاريخ العمل بهذا القانون علي الاسس الآتية :
( أ ) صافي عائد استثمار العقار بواقع 7% ( سبعة في المائة ) من قيمة الارض والمباني .
( ب ) مقابل استهلاك رأس المال والمصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة بواقع 3% ( ثلاثة في المائة ) من قيمة المباني .
ومع مراعاة الاعفاءات المقررة في شأن الضريبة علي العقارات المبنية يضاف الي الاجرة المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الاصلية والاضافية كل ذلك مع عدم الاخلال باحكام القوانين الاخري الخاصة بالتزامات كل من المؤجر والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم .
ويلتزم المستأجر باداء هذه الضرائب والرسوم الي المؤجر مع الاجرة الشهرية ويترتب علي عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة علي عدم سداد الاجرة .
مادة 15 ـ يكون تحديد اجرة المباني بعد انشائها علي اساس تقدير قيمة الارض وفقا لثمن المثل في عام 1974 مع ريادة سنوية مقدارها 7% ( سبعة في المائة ) لحين البناء ، وتقدير قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء ، وذلك دون التقيد بالاجرة المبدئية المقدرة للمبني قبل انشائه مع الالتزام بمستوي المباني المبين بالموافقة الصادر علي اساها ترخيص البناء دون اعتداد باية زيادة في المواصفات اثناء التنفيذ .
اما في حالة البناء علي كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبني الحد الاقصي المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قفيمة الارض والاساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من ادوار الي العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار اليها ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وظروف العمران وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص .
واذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الارض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب في تقدير الايجار من قيمة الارض الا اقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا تحسب سوي المساحة المبني عليها بالفعل .
مادة 16 ـ يعاد تقدير قيمة الارض عند تحديد الاجرة في حالة تعلية البناء وذلك اذا تمت التعلية بعد سنتين علي الاقل من تاريخ انشاء المباني او في حالة ما اذا طرأ علي العقار ما يتوجب تطبيق اعادة تقدير القوانين العادية في شأن التحسين وفي هذه الاحلة تكون اعادة تقدير قيمة الارض بقصد تحديد اجرة المباني المستجدة فقط .
مادة 17 ـ تكون قرارات لجان تحديد الاجرة نافذا رغم الطعن عليهما ونعتبر نهائية اذا لم يطعن عليها في الميعاد .
مادة 18 ـ يكون الطعن علي قرارات لجان تحديد الاجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الاخطار بصدور قرار اللجنة اما المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ويلحق بتشكيلها مهندس معماري او مدني مقيد بنقابة المهندسين من الدرجة الثانية علي الاقل ومن غير القائمين بتحديد الاجرة يختاره المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد ولا يكون له صوت معدود في المداولة ، ويحلف المهندس يمينا امام احدي دوائر الاستئناف المختصة بأن يؤدي عمله بصدق وامانة .
مادة 19 ـ علي قلم كتاب المحكمة باخطار جميع المستأجرين لباقي وحدات المبني بالطعن وبالجلسة المحددة لنظره وذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول .
ويترتب علي قبول الطعن اعادة النظر في تقدير اجرة باقي الوحدات التي شملها قرار لجنة تحديد الاجرة ويعتبر الحكم الصادر في الطعن ملزما لكل من المالك والمستأجرين .
مداة 20 ـ لا يجوز الطعن في الحكم الصادر من المحكمة المشار اليها في المادة ( 18 ) الا لخطأ في تطبيق القانون .
ويكون الطعن امام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوما من تاريخ صدور الحكم وذلك بصحيفة تقدم الي قلم كتاب المحكمة ـ يوضح بها اسماء الخصوم ومحال اقامتهم وتاريخ الحكم المطعون عليه واوجه الطعن ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأي وجه من اوجه الطعن .
مادة 21 ـ اذا لم تكن العين مؤجرة وقت صدور قرارلجنة تحديد الاجرة ، جاز لاول مستأجرها ان يطعن علي هذا القرار خلال ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ عقده .
وفي هذه الحالة يقتصر اثر الحكم الصادر في الطعن في احجرة الوحدة التي يشغها الطاعن وحدها دون باقي وحدات المبني .
منصوص عليه في العقد ، باداء الفرق مقسطا علي اقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها او بسداده كاملا اذا اراد اخلال العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة . وعلي المؤجر ان يرد الي المستأجر فرق الاجرة عند تحديدها بما لا يقل عما هو منصوص عليه في العقد وبالطريقة المنصوص عليها في الفقرة السابقة .
مادة 23 ـ الغيت بالقانون رقم 136 لسنة 1981 .