الجزء الخامس من ايجار الاماكن

مذكرة ايضاحية
لمشروع قانون 6 لسنة 1977 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية .
تنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، علي ما يلي :
" فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر او تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الاحوال "
وبتاريخ 9/7/1966 حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15 ق " دستورية بعدم دستورية الفقرة المشار اليها ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الاصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطل تجاريا او صناعيا او مهنيا او حرفيا ، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها .
ثم بتاريخ 22/2/1997 حكمت المحككمة في القضية رقم 44 لسنة 17 ق " دستورية " بعدم دستورية الفقرة آنفه الذكر ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الاجرة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي او تجاري لصالح ورثته بعد وفاته .
وكانت القضية الخيره المطروحة علي المحكمة خاصة باستئجار محل استعماله في حرفه النجارة ، وجاء بتدوينات الحكم ان نص الفقرة المشار اليها " اعتبر عقد الايجار ممتدا بقوة القانون لصالح ورثه المستأجر العين المؤجرة لغير اغراض السكني علي اطلاقهم ، ولو كانوا جميعا لا يباشرون لاحرفة او المهنة التجارية التي قام عليها المستأجر او كان من يزاولها نائبا عنهم في ممارستها "
وان الشرع آثر ان ينقل منفعة العين الي ورثة المستأجر جملة ودون قيد ، وسواء اكان هؤلاء يباشرون فيها الحرفة او الهدنة ذاتها ام كانوا يزاولن غيرها ، وخلص الحكم الي قوله " ان ورثة ـ وفي مجال تطبيق النص المطعون فيه ـ يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلته بالتالي بالعين المؤجرة موطئا لاستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها في عين نشاطها السابق او في غيره ، ثم من بعدهم الي ورثتهم ، فلا ينتزعها منهم احد ، بل تتصل ايديهم بها تعاقبا عليها ، فلا ينفكون عنها او يبرحونها مهما بعد العهد علي العقد الاول "
وحرصا علي تحقيق المساواة بين الانشطة المتنوعة ، حرفية كانت او تجارية او صناعية او مهنية ، وكذا علي استقرارها ـ لما لها من ابلغ الاثر علي الاوضاع الاقتصادية في البلاد ـ ومراعاة للبعد الاجتماعي ، ووصولا الي قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، فقد رئي اعاد مشروع القانون علي النحو التالي :
ـ يستبدل بنص القفرة اثانية من المادة 29 المشار اليها ، النص الآتي :
فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتي الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستـوي في ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم "
ـ اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون ، لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا لصالح المستفيدين من ورثه المستأجر الاصلي دون غيره ولمرة واحدة .
ـ يستمر العقد ، بصفة استثنائية ، لصالح من جاوزت قرابته من ورثه المستأجر ـ المشار اليه في صدر القفرة الاولي من المادة الاولي من القانون ـ الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في تاريخ نشر القانون تستند علي حقه السابق في الببقاء في لعين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، وينتهي العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها .
ـ وتحدد الاجرة القانون لجميع الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ـ وليس فقط المؤجر لمزاولة الانشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية ـ وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من القانون .
" وتستحق زيادة سنوية في الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر اجرة قانونية .
ـ تسري احكام القانون علي الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، التي يحكمها القانونا رقما 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري احكامه علي الاماكن المشار اليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 .
ـ يعمل بالقانون من اليوم التاي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولي م المادة الاولي منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .
قرار رئيس الجمهورية رقم 237 / 1997 بالائحة التنفيذية للقانون رقم 6/1997
بتعديل الفقرة الثانية من المادة ( 29 ) من القانون رقم ( 49/1977 ) وببعض الاحاكم الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية
رئيس الجمهورية
بعد الاطلاع علي الدستور ،
وعلي الاحكـام المحـددة للأجـرة فــي القوانين ارقام ( 121/1947 ) بشأن ايجار الاماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين لسنة 1969 في شأن ايجار الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ، وعلي قوانين خفض الاماكن وارقام 199 لسنة 1952 ، 55 لسنة 1958 ، 168 لسنة 1961 ، 169 لسنة 1961 ، 7 لسنة 1965 ، وعلي القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية ، وعلي القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، وعلي القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن سريان احكام القانون المدني علي الاماكن التي لم يسبق تأجيرها والاماكن التي انتهت او تنتهي عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق القاء فيها ، وعلي القـانون رقــم 6 لسنة 1997 بتعديل ( الفقرة الثانية من المادة 29 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير سكنية قــــرر
الباب الأول - احكام عامة - الفصل الاول - تعاريف
مادة ( 1 ) : في تطبيق احكام القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) المشار اليه ـ يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة قرين كل منها :
اولا : مؤجرة
يستأجرها شخص طبيعي ، او شخص اعتباري من الاشخاص المذكورة في ( المادة 52 ) من القانون المدني ، كالدولة والهيئات ولاشركات والجمعيات .
ثانيا : موت
وفاة الشخص الطبيعي .
ثالثا : المستاجر
من استاجر العين وابتداء وكذا من استمر عقد الايجار بعد وفاة المورث , واحدا كان او اكثر , ذكورا او اناثا , ويعتبر مستاجرا كل من تنازل له المستاجر عن الايجار او باع له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز فيها ذلك قانونا.
رابعا : المستاجر الاصلى
اخر شخص طبيعى استـاجر العين ابتداء واحدا كان او اكثر , ذكورا واناثا , وليس من استمر لصالحه عقد الايجار , ويعتبر مستاجرا اصليا كل من تنازل له المستاجر الاصلى عن الايجار او باع له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا .
خامسا : قوانين ايجار الاماكن
القوانين المتاعقبة الخاصة بايجار الاماكن , وكذا الخاصة بخفض الايجارات .
سادسا : الاجرة القانونية الحالية
اخر اجرة استحقت قبل 27/3/1997 – محسوبة وفقا لما يلى :
1- التحديد الوارد فى قوانين ايجار الاماكن – كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه – وذلك بالنسبة للاماكن التى انشئت . وتم تاجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم يخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجرة منذ العمل بالقانون رقم (46 لسنة 1962) المشار اليه.
2- تقدير لجان تحديد الاجرة الذى صار نهائيا – طعن عليه او لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليه الذى سرى على الاماكن المرخص فى اقامتها اعتبارا من 31/7/1981.
3- فى جميع الاحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن , بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة فى المادة (7) من القانون رقم (136 /1981) المشار اليه.
4- تحديد مالك المبنى للاجرة طبقا لاسس القانون رقم (136 لسنة 1981) المذكور – الذى ارتضاه المستاجر , او على تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك فى زيادة الاجرة القانونية بنسبة (50 %) نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئى – لاستعمال العين الى غير اغراض السكنى بالنسبة لوحدات ثلث مساحة مبانى العقار – المرخص فى اقامته لاغراض السكنى – وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تاجيره خاليا لغير اغراض السكنى , وذلك عملا (بالفقرة الاولى من المادة (1), والفقرتين الاولى بند (4) والثانية من المادة (19) ) من ذلك القانون .
ولا عبرة – فى كل ما تقدم – بالاجرة الكتوبة فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره , ولا بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريية على العقارات المبينة اذا اختلفت كلتاهما مقدرا عن الاجرة القانونية وانما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة هند زيادة الاجر المنصوص عليها فى المادة (7) من القانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليها .
ويرجع لاجرة المثل – اذا كانت الاجرة القانونية غير معلومة.
سابعا : الاماكن المنشاة
العين المؤجرة التى انشئت , اذ العبرة فى معرفة القانون الذى يحكم المكان المؤجر انما هى بتاريخ انشاء المكان ذاته اذا استجد بعد تاريخ انشاء المبنى و كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك باعادة تحديد الاجرة ، او اضيف وحدة حديثة ، تو تعلية طابق حديث في مبني قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين ـ كليا او جزئيا الي غير اغراض السني الذي يترتب عليه زيادة الاجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما هو وارد في المادة ( 19 ) من القانون رقم ( 136 لسنة 1981 ) ومن قبلها المادة ( 23 ) من القانون رقم ( 49 لسنة 1977 ) المشار اليهما .
الفصل الثاني - نطاق السريان تنفيذا لحكم ( المادة الرابعة ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 )
مادة ( 2 ) : تسري احكام هذه اللائحة علي الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، التي يحكمها القانونـا رقما ( 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 ) والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما .
ولا تسري احكامها علي الاماكن المذكورة التي تخرج عن نطاق تطبيـق تـلك القوانين ، ولا علي التي يحكمها القانون رقم ( 4 لسنة 1966 ) المشار اليها .
الباب الثاني - احوال استمرار العقد في الاماكن لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي .

مادة ( 3 ) يعمل باحكام هذا الباب في شأن استمرار عقد الايجار بالنسبة للأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي .
الفصل الاول - الاستمرار بـأثر رجعي طبقـا ( للفقـــرة الثـانية من المادة ( 29 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ) المعدلة (بالفقرة الاولي من المادة الاولي ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) .
مادة ( 4 ) : يعمل بأحكام هذا الفصل اعتبارا من 9/9/1977 .
مادة ( 5 ) : لا يستمر عقد الايجار لصالح احد من الورثة او الشركاء اذا ترك المستأجر العين .
مادة ( 6 ) : لا يستمر عقد الايجار لصالح الشركاء اذا مات المستأجر .
مادة ( 7 ) : اذا مات مستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب الحق بقاء في العين ، والي جانب هذا الحق يستمر عقد الايجار لصالح من يتوافر فيه ـ شرطان ـ هما ، ان يكون وارثا للمتوفي ، وان يكون من الآتي بيانهم :
( أ ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة ، قصرا وبلغا .
( ب ) الاقارب ـ نسبا ـ من الدرجتين : الاولي والثانية وفقا لحكم ( المادة 36 ) من القانون المدني ، ابناء واحفادا وآباءا واجدادا واخوه ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ .
ويشترط لاستمرارا العقد لصالح المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، او النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر واي من المستاجرين المتعاقبين ، او النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته او مهنته او حرفته خارج الكتلة السكنية او لسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبني ولا بشاغليه .
لا يشترط ان يستعمل المستفيد العين بنفسه ـ بل يكفي ان ينوب عنه في ذلك احد ـ سواء كان من باقي المستفيدين او من غيرهم ـ ولا يلزم ان يكون قيما او وصيا او وكيلا رسميا .
الفصل الثاني - الاستمرارا بأثر مباشر طبقا ( للفقرة الثانية من المادة الاولي ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الاصلي .
مادة ( 8 ) : اعتبارا من 27/3/1997 ، يستمر عقد الايجار بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الاصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا اقرباء له من الدرجة الثانية ـ فاذا مات احد من هؤلاء المستفيدين ، لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته .
الفصل الثالث - حكم انتقالي في ( المادة الثانية ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) بحفظ حق من جاوزت قرابته الدرجة الثانية .
مادة ( 9 ) : يقصد بكلمة " المستأجر " الواردة في صـدر المادة ( الثانية ) نم القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) المشار اليه ، التعريف الوارد في البند ( البند " ثالثا " من المادة ( 1 ) من هذه اللائحة ) .
مادة ( 10 ) : استثناء من حكم ( البند " ب " من الفقرة الاولي من المادة ( 7 ) من هذه اللائحة ـ يستمر عقد الايجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في 26/3/1997 تستند الي حقه السابق في البقاء فيها ـ الذي استمده من نص ( الفقرة الثانية من المادة 29 ) من القانون رقم ( 49 لسنة 1977 ) قبل تعديلها بالقانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) المشار اليهما ـ ويشترط ان يستعمل العين في النشاط المبين بالتفصيل في ( القفرة الثانية من المادة الشمار اليها ) كما يسري عليه حكم ( الفقرة الثالثة ) منها .
وينتهي العقد بقوة القانون بموته او تركه العين .
الباب الثالث - تحديد الاجرة القانونية وزيادتها طبقا ( للمادة الثالثة ) من لاقانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير اغراض السكني .
مادة ( 11 ) : مع مراعاة حكم المادة ( 14 ) من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد مادة ارجة الاماكن لغير اغراض السكني ـ التي تحكمها قوانين ايجار الاماكن ، وتخضع لقواعد تحديد الاجرة ـ سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي او مؤجرة لغير ذلك من الاغراض الاخري خلاف السكني كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والاندية الرياضية .
ولا يخرج العين من تطبيق احكام هذا البا تغيير استعمالها الي اغراض السكني دون انفاق علي ذلك مع المؤجر .
مادة ( 12 ) : اعتبارا من مواعيد استحقاق الاجرة التلاية ليوم 6/3/1997 :
ـ ( ثمانيةامثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 .
ـ ( خمسة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 1/1/1944 وحتي 4/11/1964 .
ـ ( اربعة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5/11/1961 وحتي 6/10/1973 .
ـ ( ثلاثة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7/10/1973 وحتي 9/9/ 1977 .
( ب ) وتزداد الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة 10/9/1977 وحتي 30/1/1966 بنسبة ( 10% )
مادة (13) : اعتبار من موعد استحقاق الاجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام – تستحق زيارة سنوية – بصفة دورية – بنسبة (10%) من قيمة اخر اجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد – اى بعد المضاعفة واضفة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الاماكن المذكورة فى المادة السابقة .
مادة ( 14 ) : لايستحق المالك سوى نصف ما ذكره فى المادتين السابقتين من امثال ونسب فى حالة الجمع فى تأخير المكان الواحد بين غرض السكنى ، وغير غرض السكنى .
مادة ( 15 ) : لا يدخل فى الاجرة القانونية الحالية – التى تضاعف اة تزاد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التى تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، واجرة الحارس والضرائب العقارية والرسوم واعباء الترميم والصيانة ونفقات اصلاح المصعد غير الدورية .
مادة ( 16 ) : يجوز للمؤجر ان يقبل تقاضى اجرة تقل عن الاجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها – ولكن لا يجوز الاتفاق على اجرة تزيد عليها ، كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء اى ملحقات تخالف او تجاوز ما يلتزم المستأجر بأدائه طبقا للقانون .
الباب الرابع - حكم وقتى بتعديل الاوضاع
مادة ( 17 ) : على كل من المؤجرين والمستأجرين تعديل اوضاعهم وفقا لجميع الاحكام المنصوص عليها فى هذه اللائحة ، وذلك خلال ستين يوما من تاريخ العمل بها .
مادة ( 18 ) : تنشر هذه اللائحة فى الجريدة الرسمية ، ويعمل بها فى اليوم التالى لتاريخ نشرها .
( نشرت بالجريدة الرسمية فى ( 16 يوليو سنة 1977 )